CHI VENDE UN IMMOBILE:

Prima di decidere di vendere un immobile è buona norma da parte della proprietà espletare certe operazioni per conto proprio. 

La prima cosa da fare, indipendentemente dal fatto che si scelga o meno di avvalersi dell’operato di una agenzia immobiliare, è reperire  tutta la documentazione occorrente per verificare la commerciabilità e la conformità ai sensi di legge. 

Tali verifiche, dovranno essere espletate da un tecnico qualificato che potrà inoltre provvedere ad effettuare una stima dell’immobile stesso ed eventualmente studiare proposte progettuali utili a trarre il massimo profitto dalla vendita.

REPERIRE LA DOCUMENTAZIONE  

Atto di provenienza e atto di mutuo 

Spesso gli atti di proprietà vengono smarriti, prestati e/o consegnati e poi dimenticati.

In caso di smarrimento, occorre recarsi dal notaio che a suo tempo seguì la compravendita (è obbligato a conservarne copia) o presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (Agenzia del Territorio competente per zona). 

Da un primo esame (anche non professionale) dell’atto si possono ricavare alcune importanti informazioni preliminari   

Documentazione catastale 
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La documentazione catastale dovrebbe essere sempre in primo piano tra i documenti di un immobile. 

Se l'immobile è di non recente acquisizione o i documenti non si trovano, occorre rivolgersi all'ufficio dell'Agenzia del Territorio competente per Provincia (catasto) e richiedere:

  1. “visura” (certificato catastale), 
  2. planimetria
  3. eventuale elaborato planimetrico. 

Il proprietario ha il diritto di accedere alla documentazione giacente presso gli uffici.

Documentazione urbanistica – edilizia da reperire presso l’Ufficio di Edilizia Privata del Comune dove è ubicato l’immobile. 
  1. Concessione edilizia e tavole di progetto;
  2. Permesso a costruire e tavole di progetto;
  3. Denuncia Inizio Attività Edilizia e tavole di progetto;
  4. Certificato di abitabilità (se abitazioni) o di agibilità (se diverso da abitazione);
  5. Piano di recupero e tavole di progetto;
  6. Condono edilizio con tavole di progetto, versamento oblazione;
  7. Concessione a sanatoria e tavole di progetto;
  8. Estratto Piano Regolatore vigente;
  9. Estratto Piano Strutturale;
  10. Certificato di destinazione urbanistica (qualora la vendita riguardi terreni ); 
  11. Eventuali progetti depositati degli impianti solitamente dovuti per attività produttive che superano certi parametri di superficie o di potenza (Legge 10/91 e successive modifiche  D.Lgs 192/2005);
  12. Certificati di conformità degli impianti rilasciati da chi ha eseguito gli impianti;
  13. Attestato di Prestazione Energetica;
Contratti di locazione e regolamento di condominio 

E’ indispensabile che la parte venditrice reperisca l’eventuale contratto di locazione dell'immobile oggetto di vendita e, qualora esista, il regolamento condominiale con  le delibere assembleari per lavori da eseguire e  le tabelle millesimali.

INCARICARE UN TECNICO ESPERTO 

Il professionista incaricato si avvale di tutta la documentazione tecnica reperita dal suo cliente e la integra qualora fosse incompleta, carente o non aggiornata.

Verifica della consistenza dell’immobile in vendita 

Nell’accertare la consistenza il tecnico deve verificare l’esatta composizione dell’immobile valutando e individuando nel reale, oltre ai vani utili, anche i locali accessori, le pertinenze, cantine, box auto, posto auto, parti a comune. 

L’accertamento della consistenza tende inoltre ad individuare l’ esatta destinazione dei vari locali oggetto di  compravendita.

Verifica della corrispondenza tra il progetto agli atti del Comune e lo stato di fatto

E' frequente trovarsi nelle condizioni di mancata rispondenza tra i progetti depositati in Comune e quanto in effetti realizzato. 

In caso di difformità, ove possibile, si dovrà provvedere a sanare gli eventuali abusi e/o difformità.

Il proprietario / venditore dovrà incaricare un tecnico  specializzato di attivare tutte le procedure tecnico-amministrative atte a “sanare “ (ove possibile) ogni difformità. 

QUANTO SOPRA HA UN COSTO (ANCHE IN TERMINI TEMPORALI) CHE INCIDE NON POCO SULLE ASPETTATIVE DI REALIZZO DEL VENDITORE E DI CUI OCCORRE TENER CONTO.

Le verifiche catastali 
(MAGGIORI INFORMAZIONI CLICCA PRATICHE CATASTALI)

L’Agenzia del Territorio, organo del Ministero dell’Economia e delle Finanze, più comunemente denominato “catasto”, ha il compito di accertare la consistenza dell’immobile ai soli fini impositivi fiscali. 

Ogni variazione della consistenza, dovuta a lavori edilizi eseguiti sull’immobile, implica un aumento o una diminuzione della rendita catastale. 

Per questo motivo le normative vigenti richiedono che vi sia “congruità” tra ciò che risulta agli atti del catasto e quelli del Comune competente e, in caso contrario, provvedere alla presentazione della relativa denuncia.

E’ necessario quindi accertare tale “congruità” sia con i progetti depositati presso il Comune che con lo stato di fatto. Queste operazioni sono indispensabili all’identificazione dell’immobile; identificazione che poi verrà trascritta nell’atto di compravendita.

Verifica di eventuali diritti di prelazione nella vendita
 
Valutazione dell’immobile: Determinare il  più probabile valore di mercato

La valutazione dell’immobile, così come lo studio dell’annuncio da pubblicare su internet o su riviste specializzate, può essere affidata indistintamente o al Tecnico incaricato o all’agente immobiliare professionale.

Studio di fattibilità di interventi edilizi che potrebbero facilitare la vendita 
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Spesso si verificano casi in cui l’immobile sia eccessivamente grande o abbia la disposizione interna dei vani non ottimizzata per eccessivo spreco di spazio. 

E’ opportuno quindi farsi sempre consigliare da tecnico specializzato affinché trovi la giusta soluzione progettuale che potrebbe portare a una più facile e veloce conclusione della vendita; ma soprattutto ad un aumento del prezzo dello stesso